Sfratto

La procedura di intimazione di sfratto è adottata nelle ipotesi in cui si intenda convalidare la licenza o lo sfratto per scadenza del termine o per morosità.

La procedura di intimazione di sfratto è diretta ad ottenere dal giudice un provvedimento che convalidi la licenza ovvero lo sfratto per scadenza del termine o per mancato pagamento del canone pattuito, dichiarando altresì la risoluzione del contratto.

La legge poi prevede tre tipologie di procedure:

  • licenza per finita locazione (art. 657 c.p.c.), che si intima prima della scadenza del contratto, per impedire la rinnovazione tacita di esso;
  • sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.), che si intima dopo la scadenza del contratto;
  • sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.), che si intima per mancato pagamento dei canoni alle scadenze stabilite.

La Procedura

In tutti i casi precedentemente citati di procedura di intimazione di sfratto, come possiamo definirla sinteticamente, il primo momento è proprio quello dell’intimazione in senso stretto.

Questa è rivolta dal locatore o concedente a chi detiene l’immobile, intimando, per l’appunto, di lasciarlo libero, con contestuale citazione del conduttore per la convalida.

La convalida, se il convenuto non compare, viene automaticamente concessa dal giudice. Similmente accade laddove egli compaia, ma non si opponga.

Se, invece, l’intimato compare, egli può fare opposizione all’intimazione.

  • se le eccezioni dell’opponente sono fondate su prova scritta, o se, pur non essendo tali, sussistono gravi motivi, si apre il procedimento di cognizione;
  • se, invece, le eccezioni non sono fondate su prova scritta, o non esistono gravi motivi, il giudice convalida l’intimazione, pronunziando l’ordinanza non impugnabile di rilascio, che può essere subordinata ad una cauzione per i danni e per le spese. L’ordinanza è immediatamente esecutiva.

Lo Sfratto Per Morosità

Una procedura di intimazione dello sfratto peculiare è lo sfratto per morosità. Lo sfratto per morosità è un procedimento che consente al locatore di poter ottenere il rilascio e la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore (l’affittuario, o inquilino) in seguito alla morosità nel pagamento del canone pattuito.

Uno dei principali presupposti fondamentali per l’attivazione della procedura di sfratto per morosità riguarda la presenza di un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale.

Quest’ultimo presenta, rispetto alla licenza per finita locazione e allo sfratto per scadenza del contratto, le seguenti peculiarità:

  • la convalida è subordinata all’attestazione resa in giudizio dal locatore, che la morosità persiste;
  • il locatore, con lo stesso atto, può chiedere anche l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e di quelli che scadranno fino al rilascio; in questo caso il giudice emette decreto ingiuntivo in calce ad una copia dell’atto di intimazione;
  • se il convenuto contesta l’ammontare della somma pretesa, il giudice può disporre il pagamento della somma non controversa, concedendo un terminenon superiore a 20 giorni: in caso di mancato pagamento entro il termine, convalida lo sfratto e pronuncia decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni.